中盘博弈-上半年重庆楼市升降调

　　中盘博弈-上半年重庆楼市升降调不过，一些大型企业的个别项目，价格出现实质性的下调却是毋庸置疑的事实。这一场关于“买”与“卖”的价格博弈和多空交织，始于何时，又将止于何处？

　　一份来自重庆晟城房地产顾问有限公司的研究报告显示，2011年1-6月，重庆主城区商品房成交面积约714万平方米，总体成交量不足去年全年的三分之一，同比大幅下降68%。除1、4两月成交面积突破140万平方米以外，几月均在110万平方米徘徊。而伴随着成交量萎缩而来的，却是供应量的持续增长。

　　“今年上半年，主城区的累积预售量达972万平方米，已经接近去年的5成，同比增幅达到22.11%。”晟城地产市场部经理贯雪梅表示，截至6月供需比已达1.45。而根据统计资料显示，除2007年、2009年和2010年因市场异常火爆明显出现供小于求的情况外，其余各年均基本维持在1.2左右，整体比较平衡。“如果下半年入市的项目增多，以抑制需求为目的调控政策又丝毫没有松动的迹象，那么供大于求的情况可能会更为严重。”

　　不过，如果仅以上述数据作为这场政策与市场博弈所表现出的阶段性特征，还并不全面。据晟城地产公布的数据显示，虽然今年以来调控政策不断出台，但成交均价并未有所松动，同比增长为33%。较2010年的同比增幅38%而言，增速已经开始放缓。

　　由于供求关系的改变和政策资金面的日益趋紧，在这个量跌价缓的年中之局，已经有部分“坐不住”的房企，开始用价格破冰求存，以此减轻资金的压力。而率先动线%似乎正在成为一条试水的标准。

　　据相关数据显示，5月22日，中海国际社区观园推出1352套住宅，成交均价7796元/平方米。开盘当日从摇号到签约结束仅2小时，销售1180余套，成交金额达到7.4亿元。5月15日，建工锦绣华城开盘均价6161元/平方米，累计成交1488套。较之周边的同质楼盘融科海阔天空8500元/平方米的均价，显然已是价格的洼地。

　　如此力度的降价效果十分明显。从市场的反应来看，所推房源基本售罄。在骄人业绩背后，在于对回调价格策略及幅度的坚定贯彻。据中海内部知情人士透露，虽然没有公开高调宣传降价促销，但是推出房源的成交均价已经打了9折，这对向来坚持高利润率的中海而言，的确是一次货真价实的“sale”。

　　由于首套房限贷，以及利率上浮10%等严厉的信贷紧缩政策，越来越多的房企开始意识到，谁能先抢走客户，谁就能先保证销售的业绩。在调控政策之下，合理定价、加快开发节奏和开盘频率，成为诸多大型开发房企应对压力最行之有效的策略。因此，不仅仅是万科、恒大、保利等采取灵活定价策略和快速周转模式的房企，就连龙湖、华润、招商等一贯强调品质、追求利润而周转较慢的企业，也骤然华丽转身。

　　据晟城公布的数据显示Bsports体育，1-5月龙湖在重庆累计实现销售收入41.98亿元，销售面积达44.41万平方米，恒大地产以18.64亿元和26.38万平方米名列第二。万科、金科、东原则分别以17.37亿元、16.23亿元和13.83亿元紧跟其后。如果就全国来看，万科、恒大、万达、龙湖等大型房企也明显加快了推盘速度，其中，截至6月万科几近完成全年1400亿元的一半，恒大地产的销售面积则位列国内房企排名前列。

　　一位在重庆本地知名房企操盘多年的负责人告诉记者，去年开发商还往往通过一次开几十套的方式，一次次的试探市场，但是目前，基本上是能拿到预售证的线套。简而言之，能跑多快就跑多快。

　　对此，有业内专家表示，在楼市深度调控的博弈之下，品牌房企大盘运作的模式靠的是走量和周转速度，就好比在商场搞活动聚集人气一样，人流量首先决定了命中数量。定价合理且大量集中地开盘，就比较容易在淡市里利用品牌的影响力制造一个热点。同时，对大型上市房企而言，往往是多种融资方式并举，这让品牌房企有能力、也愿意通过合理定价、加大推盘速度回笼资金。

　　据晟城资深分析师分析，促使部分开发商加快开盘节奏的另一主要原因，是已经到来的楼市的传统销售淡季。在经历了前几月对政策的观望期、春交会成交惨淡以及困难现实后，一些开发商开始回归理性，纷纷抓住6月二季度这个“末班车”加紧出货。如果能在7-8月这个淡季做到“手中有粮、心中不慌”，即使到了9月份秋交会上，市场的回暖若还不足以支撑局面趋稳，届时再调价求量仍有回旋的余地。

　　棋至中局，当部分房地产标杆企业以高周转走出市场看空的压力时，也有一些并不打算降价、坚持走出看多行情的房企。而这其中，最典型的应是品牌房企的高端项目和商业地产项目。

　　就布局全国而言的大型房企而言，不同产品线的项目承担着不同的角色。高端项目就是要树立品牌、品质，本身不易做出太多价格调整。而且，对高端客户而言，高端物业往往具有占据稀缺资源和保值增值的意义。如果回调几万元，很难有立竿见影的效果，如果跌了几十万元，对高端客户不是打动而是打击，既无法回馈老客户，也对自身形象不利。因此，一些高端豪宅和商业物业，价格虽然咬得比较紧，却也走出了看多看涨的行情。

　　5月26日，位于江北嘴金融中心的寰宇天下加推观澜苑4-1号楼，建面单价2.4万元，单价近4万元。单套总价约500万—1000万元，刷新了重庆高层豪宅空中别墅价格。但是，开盘当日去化率达90%以上，基本售罄，认购金额近5亿元。寰宇天下在短短1个月内两次开盘销售近10亿元，创造了重庆楼市高层豪宅销售奇迹。

　　重庆立业房地产顾问有限公司副总经理沈光明在接受记者采访时曾表示，出现这种现象并不意外。随着重庆整体城市战略地位的提升、各大外资企业纷纷入渝发展，投资产业不断升级，豪宅市场的外来购买力自然日益强劲。而且楼市调控方向,主要针对普通住宅市场的投机需求，对豪宅以及商业地产投资影响不大。

　　据了解，今年以来，商业地产的投资意愿也强烈，在解放碑传统CBD中央商务区，个别商业地产项目的价格也从几年前的1.3万元左右涨至目前的2.8万元，基本上是翻了一番。但相对于北京、上海等一线城市的价格，目前重庆仍属于价值洼地。随着城市发展潜力的不断显现，该类物业在下半年继续看多看涨也在意料之中。

　　事实上，高端市场虽然价格坚挺，但竞争依然非常激烈。因为它不像中低端产品———没有卖不出去的产品，只有卖不出的价格。对于下半年欲投资高端和商业物业的人士而言，既要眼力明辨品质，也要等待时机果断下叉。